上海自由港開埠記

1845年，宮慕久和英國領事巴富爾簽署了《上海租地章程》（Land Regulations and By-Laws for Foreign Settlements in Shanghai）。宮道台從「不騷擾居民」的原則出發，不同意英人在城內居住，只同意在遠離繁華中心地段的縣城北面圈出一塊近黃浦江的在他看來沒多大經濟價值的灘地集中安置來滬英人。他的用意很明顯：“讓洋人住在城外，以求華夷相安”。葉名琛發動的廣州紳民「反英商入城鬥爭」，也是出於同樣的動機。

英國人不難打敗清軍，卻很難打破文化種族主義隔離。大清皇帝本著普天之下莫非王土的原則，堅定地否認臣民可以擁有完整的財產權，更不用說那些把「麻煩製造者」刻在膚色上的歐洲人了，但朝廷無法阻止貪圖小利的「奸民」將土地房屋租給歐洲商人和傳教士。租地範圍、方法、價格都沒有統一規定，糾紛自然難免。道台覺得只有制定完整的租地章程，才能實現華洋分居」的大計。「洋人如分居各處，則領事管理非常困難。」（刁敏謙：《國際條約義務論》）英國人對《章程》的渴望有過之而無不及，稱之為上海的《大憲章》和《基本法》。從《章程》的內容和形式看，他們的看法並不難以理解。永租制（rent in perpetuity）構成封建財產權和封建司法權的基石，二者又是《大憲章》和各等級會議的基石。

上海作為遠東最大自治市鎮的歷史，就是從《章程》開始。1847年12月31日，第一號出租地契正式發出。契約分上、中、下三聯，統一格式，上契存英領館，中契存道署，下契存由租地英人收執。遵行《土地章程》條款，契約上都寫明「永遠租賃」「不准業戶自討退地」字樣。英方將此契約稱為Shanghai Title Deeds，中方俗稱為「道契」，因它是道台發給並加蓋道台官印。從現藏於上海市檔案館的英冊第一號道契中可看出，承租人為英商顛地蘭士祿（寶順洋行鴉片商），出租人是華民奚尚德。由於英國人享有根據本國法律接受審判的特權，「英冊」（Consular Title Deeds，英國領事館登記的土地租賃合同）的產權明晰度、可交易性和可訴訟性超過了大清的戶籍和地契，因此抵押和流轉的信用都高於後者。後者不僅統計極不精確，而且產權非常模糊，處於皇帝、宗族、業主和傳統福利聲索者的混合控制下，便於為侵奪製造藉口，卻不便為交易提供便利。道契在上海自由港的法律體系當中發揮的作用，確實也像freeholder在英格蘭王國一樣核心。

土地交易天然構成一切政治、社會和經濟活動的基礎，以「英冊」為基礎的產權制度自然衍生出英國法律為核心的共同體。雖然蜂擁而入的華人居民破壞了清英雙方立約的初衷，很快就超過了英國人和歐洲人，但新上海人的階級地位實際上取決於他們接近和掌握核心遊戲規則的嫻熟程度，最終形成了英國人-歐洲人-華董-華商-居民-流民的同心圓結構。

上海租地章程
清政府、大英帝国

一八四五年十一月二十九日，道光二十五年十 — 月一日，上海。

欽命監督江南海關分巡蘇松太兵備道宮（為曉諭事：前於大清道光二十二年（一八四二年）奉到上諭內關：「英人請求於廣州、福州、廈門、寧波、上海等五處港口許其通商貿易，並准各國商民人等摯眷居住事，准如所請，但租地架造，須由地方官憲與領事官體察地方民情，審慎議定，以期永久相安」等因奉此。茲體察民情，斟酌上海地方情形，划定洋涇浜以北、李家莊以南之地，准租與英國商人，為建築房舍及居住之用，所有協議訂立之章程，茲公佈如下，其各遵照毋違。道光二十五年十一月初一日，一八四五年十一月二十九日。

一、商人租地，地方官憲應會同領事官划定界址，注明步、畝，樹立界碑；其有道路之處，界碑應靠近圍牆，以免防礙路人；碑上刻明，實際界址向外伸出若干尺。華民應稟明分巡蘇松太兵備道、上海知縣及海防同知衙門，以便轉報上級官憲；洋商應稟請領事官備案。原業主與租戶出租、承租各字據，經查核鈐印，交還收執，以憑信守，並免違犯。

二、洋涇浜北首舊有沿江大路，原為糧船縴路，嗣因地勢下沈，損壞未修。該地既已租出，各租戶應予修復，以便路人往來。但其寬度應為粵海關量度二丈五尺，藉免路人擁擠，並防海潮沖洗房屋。路工完成後，官員、拉縴糧船者及體面商人均得行走、惟禁止無業遊民在路上擾亂。除洋商本人貨船及私人船艇外，其他各種小船均不准停泊洋商私有地基下之碼頭，免啓爭端；惟海關巡船得隨時在附近照常游戈；洋商得在碼頭築造門欄，任意開關。

三、茲決定在洋商租賃地基內，保留自東而西通江邊四大路，充作公用：一在海關之北；一在老繩道旁；一在四段地之南；一在領事署地基之南。寧波棧房之西亦留出自北而南大路。各路寬度，除老繩道原為海關量度二丈五尺外，均應為政府土地量度二丈，以便路人，並防火災。碼頭應公開建在大路通江沿岸，各與其相接大路之量度相同，以便卸貨、上貨。桂華濱及阿龍碼頭北面為出租地基，亦應留出海關南兩條大路之地。如需另建新路，官憲應會同決定。業已出租之路而其價早經洋商償付者，如有損壞，應由附近地基租主修復；領事官今後公開召集租主，公同商議，公平分攤。

四、洋商已租地基內原有公路，現因眾人往來行走，恐將發生滋鬧，茲決定另造正路，寬二丈，作為江西大路，沿小運河，北自軍工廠附近冰房南面公路，南至洋涇浜沿岸厲壇西面；但地基須經確定租出，路須完工，官員會同勘量，明定應改街道，布告示知；新路完工前，不得防礙路人。軍工廠南面，東至頭擺渡碼頭，前有公路一條，亦應改寬二丈，以便路人。

五、洋商承租地基，原有華民墳墓，租主不得毀壞。墳墓如需修理，華民得隨時知照租主，自行修理。祭掃墳墓時期定為：清明節（四月五號左右）前七日、後八日，共十五日；夏至節，一日；七月十五日前後五日；十月初一日，前後五日；冬至節前後五日。租主不得防阻，致傷感情；掃墓者亦不得從墳墓遠處砍伐樹木及在墳墓上掘土植樹。地基上墳墓總數及墳主戶名應開列一單，此後不准在地基上再行埋棺。華民墓主如願遷移，埋葬他處，均聽其便。

六、洋商租地日期，先後不一，商定地價後，應知照附近租主，會同委員、地保及領事署官員明定界址，以杜爭論。

七、洋商租地或付同數押手、年租，或押手高而年租低，難以劃一；洋商現應酌增押手，每年納地租一千文者付一萬文，並在此次另增押手外，每畝地付定額年租一千五百文。

八、華民收取年租一節：各洋商商議租地，須先計算當年地租未交部分，將押手交付，當時租主承租字據及業主出租字據均予繕就，鈐印交執，嗣即確定交付年租日期為每年十二月中旬；屆日租主預將下年租銀全部付清。每屆收取年租，道台於十日前行文領事官，轉飭各租主屆日將租銀交付官辦銀號；該銀號給予收據，再按租簿將租銀全數交給業主；租簿注明已付租銀，以備查對，並防捏造詐欺。倘有租主逾期不交地租，領事官應按本國欠租律例處理。

九、洋商租地建屋後，得報明停租，退還押手，但業主不得任意停租，尤不得增加租銀。倘洋商不願居住所租地基，全部轉讓他人，或取得地基而將一部轉租他人，該地租銀僅得按原租銀數目轉讓（但出賣或出租地基上新造房屋以及填土等費用除外，該商可自行商議），不得增加，借防租地買賣以圖營利，致引華民不滿。此等情事，均須報明領事官，轉知地方官憲，會同登記。

十、洋商租地後，得建造房屋，供家屬居住並供適當貨物儲存；得修建教堂、醫院、慈善機關、學校及會堂；並得種花、植樹及設娛樂場所。但不得儲藏違禁物品，亦不得亂放槍彈；更不得擊槍射箭，或作擾亂行為，傷害他人，驚嚇居民。

十一、洋商如有死亡，得隨意在洋商墓地範圍內，按本國禮俗送埋。華民不准妨礙，亦不得損壞墳墓。

十二、洋涇浜北首界址內租地租屋洋商應會商修建木石橋梁，保持道路清潔，樹立路燈，設立滅火機，植樹護路，挖溝排水，雇用更夫。領事官經各租主請求，召集會議，公同商議，攤派以上各項所需經費。雇用更夫由洋商與華民妥為商定，其姓名由地保、亭耆報明地方官憲查核。更夫條規應予訂立，其負專責管領之更長，由官憲會同遴派。倘有賭棍、醉漢、乞丐進行擾亂並傷害洋商，領事官知照地方官員，依法判處，以資儆誡。建造圍欄，應由官憲按照地基情況，會同划定；圍欄已造，應布告示知開關時間，並由領事官以英文通告，使雙方均得便利。

十三、新海關南首房價、地價高於北首，為詳查價目應為若干起見，地方官憲會同領事官遴派誠實正直華、洋商人四五名，照按價抽稅章程，查明房價、地租、遷移費用、種地工力，公正評估，以昭公允。

十四、他國商人願在劃歸英商承租之洋涇浜界址內租地建房或賃屋居住、存貨者，應先向英國領事官申請，借悉能否允准，以免誤會。

十五、目前洋商前來較多，尚有未租定地基者，官憲應會同設法，陸續出租另外地基，以便建屋居住。界內居民不得彼此租賃，亦不得建造房屋，賃給華商。今後英商租地，應定明畝數；每戶不得超過十畝，以免先來者所佔地基廣闊，後至者則地基狹小。地基租定後，倘不建造房屋以供居住、存貨，當系違犯和約，地方官憲得與領事官會同查明，收回土地，交給別人承租。

十六、洋涇浜北首界址內，租主得公同建造市場，使華民將日常用品運來售賣。市場地點及管理規則由地方官憲會同領事官決定。洋商不得私自建造，亦不得建造房屋，租給華民或供華民使用。租主今後願設船夫頭目或苦力頭目，應請領事官會同地方官憲商定必要條規，並在北黃浦區內指派。

十七、已定界址內開設店鋪，發售食品或酒料，或租與洋人居住，領事官應先發給執照，予以監督，方准其開設。倘有不遵，或有不規犯事，則予禁止。

十八、上述已定界址內，不得建造易燃之房屋，如草寮、竹捨、木屋等；亦不得貯藏傷人之物，如火藥、硝磺及大量酒精等。公用道路不得阻礙，如札立木架、將房檐過伸、及在其上長期堆積貨物；亦不得使人不便，如堆積穢物、任溝洫滿流路面、肆意喧嚷滋擾等。凡此一切均為使房屋產業等獲保安全及商民均享經常平安起見。如將火藥、硝磺、酒精等物運至上海，官憲應會同在界址內擇定一地，遠離住宅與貨棧，以便儲藏，並防失慎。

十九、租地賃房或出租房屋及租用住宅或貨棧者應於每年十二月中旬將租地畝數、造房數目、去年租與何人報明領事官，轉告地方官憲備案存查。如有轉租或將房屋一部出租，或轉讓土地，亦應報明備案。

二十、道路、碼頭及修建閘門原價及其後修理費用應由先來及附近居住租主分擔。後來陸續前來者以及目前尚未分擔之租主亦應一律按數分擔，以補缺款，使能公同使用，杜免爭論；分擔者應請領事官選派正直商人三名，商定應派款數。倘仍有缺款，分擔者亦可公同決定徵收卸貨、上貨一部稅款，以資彌補。一切均應報明領事官，聽候決定遵辦。款項之收據、保管、支出及賬目等事均由分擔者一體監督。

二一、他國人租地建屋、租賃住宅、或租賃貨棧、或暫住劃歸英商承租之洋涇浜北首界址內者，應與英人一律遵守一切章程，借以維持和平安寧。

二二、按照和約新定各項，嗣後如有更改之處，或需另定章程，或有可疑惑之處，或需新定格式，均由官憲會同商定。商民公同決定事項，報明領事官，經與地方官員會同商定，應即遵辦。

二三、嗣後英國領事官發現違犯上述章程，或商民告知，或地方官員知照，應即查明違犯章程以應否罰辦之處；領事官將視同違犯和約章程，一律審辦。